Her 10 yıllık periyodlarla ülkemizde gayrimenkul sektöründe bir balon oluştuğu söylenir, konuşulur, tartışılır. Nasreddin Hoca’ya atfedilen bir hoş hikâye geldi aklıma;

Nasreddin Hoca ekonomik zorluğa düşünce eşeği pazara götürür. Niyeti eşeğini 30 akçeye satmak, borçlardan kurtulmaktır. Aradan geçen birkaç saatte eşeğe hiç müşteri çıkmaz ilgilenen olmaz. Hayvan alım satımında maharetli bir uyanık yaklaşıp eşeği incelemeye başlar. Eşeğe yaşlı der, zayıf der, tırnakları karıncalanmış der, yük taşıyamaz der ve Nasreddin Hoca’ya, “Zahmet etmiş buraya kadar gelmişsin, dilersen 10 akçeye alıyım işin görülsün” der. Nasreddin Hoca bakar düşünür, “Yahu hiç olmazsa 15 akçe ver” diyerek yalvara yakara eşeği 15 akçeye satar. Daha sonra uyanık tüccar başlar bağırmaya, “Haydi satılık Kıbrıs eşeği. Eşek değil rahvan at mübarek. Yörük atlarını yolda bırakır ağzı var dili yok” derken toplanan kalabalık eşeğin fiyatını 40 akçeye yükseltir. Durumu gören Nasreddin Hoca 50 akçe vererek 15 akçeye sattığı eşeği geri alır. Eve döndüğünde hanımı hayretle sorar, “Mübarek durumumuz sıkışık dedin eşeği satmaya gittin borçlanıp geri geldin bu ne iş?” Nasreddin Hoca der ki, “Meğer bizim eşeğin ne meziyetleri varmış da haberimiz yokmuş. On beş akçeye sattıktan sonra bunu sattığım cambazdan öğrendim. Eğer 50 akçeyi saymasaydım eşek gidiyordu elden.”

2010-2020 döneminde gayrimenkul sektörünün bu fıkrayla benzeşir yanları tartışılabilirdi fakat şu an yaşananlar durumun farklı olduğunu gösteriyor. Fiyatlar dünyanın neredeyse her yerinde artıyor. Çünkü enflasyon küresel bir sorun haline dönüştü. Bakınız Türkiye’de son bir yıl içerisinde İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu verilerine göre fiyatlar demirde yüzde 190, çimentoda yüzde 300, hazır betonda yüzde 265 oranında artmış. Öte yandan sıhhi tesisatından parkesine, elektrik tesisatından ısıcamına kadar yüzde 150’nin altında fiyatı artmayan bir malzeme kalmadı.

Geçen yıl son çeyrekte yapılan kampanyalar ve düşük faizli kredilerle stokta bulunan bitmiş konutun büyük bir kısmı elden çıkartılınca cazip hale gelen ikinci el konut piyasasında fiyatlar alıp başını gitmeye başladı. Üzerine birde kontrolden çıkarmayı başardığımız enflasyon eklenince gayrimenkul yatırımcı için cazip alan haline dönüştü. Şimdi uçup giden kiraları ve emlak fiyatlarını her mecrada tartışıyoruz ama bu günün gelişi dünden belliydi. Çünkü maliyet hızla artarken arz azalıyordu.

Bundan sonra sanırım ikinci el konut fiyatları ile sıfır konutlar arasındaki makas hızla azalacak ve ikinci ele talep artarak devam edecek. Üzülerek söylemeliyim ki fiyatlar artmaya devam edecek ve konut tercihleri değişecek. Pandeminin yarattığı etkiler lokasyon ve konut tipi tercihlerini hızla değiştirirken şehir içlerinde alışveriş merkezi gibi büyük yatırım tercihlerini lojistik ve depolama gibi yönlere kaydıracak.

Burada çoğunluk müteahhitlere tepkili ancak asıl tartışmamız gereken artan inşaat maliyetleri hangi kalemlerden oluşuyor? Bitmiş bir konut maliyeti içerisinde asıl tartışılması gereken arsa maliyetleri. Bugün bir konutun sadece arsa maliyeti daire başına 1.5 - 2 milyonu geçiyorsa siz bu konutun kaça satılmasını beklersiniz. İstanbul’da bugün değerli bir arazi için maliyet çıkartmaya kalksanız daire başına m2 5 bin dolar arsa payı olan yerler var. 85 m2 bir dairenin sadece arsa payı maliyeti 6 milyon lirayı geçiyor.

Yıllardır Türkiye’de konut sahiplik oranları düşerken belediyeler ve bakanlıklar sosyal konutlar için arsa üretmek yerine arsalardan alacağı rakamların büyüklüğünü önemsedi. Piyasada konuşulan fiyatları dikkate alırsak sabit gelirli insanların konut alması hayaldir. Konutların sermaye sahiplerinin yatırım aracı haline gelmesi ise kiralarda yaşanan artışın kontrolden çıkmasına sebep olacaktır.

Gayrimenkul cephesinde işler iyice kontrolden çıkmasın istiyorsak konutta KDV indirimi düşük faizli kredi vb. tedbirler işe yaramaz. Arsa maliyetlerinde yaşanan fahiş artışların önüne geçmek zorundayız. Gelir paylaşımlı marka projeler yerine konut sahiplik oranını artırıcı projelere öncelik verilmelidir.